赢也房产,败也房产!失去的十年我们会经历吗?

  2019年04月02日 19:21
  来源:刘磊地产评论

平成时代今年要画上句号了。诸多评论在探讨平成年间日本的得与失,而笔者认为,房地产泡沫的崩溃和失去的十年,是当下中国投资者最应该吸取的教训。

1985年后,日元开始单边升值,仅仅5年内,房价和股价都攀升至历史定点。如今会看,中国财富过程与之又有多少相似之处呢?

1989年,天皇易位,改号平成,也就是在这一年的12月,日本股指达到史无前例的38915点,总市值为611万亿,相当于当年GDP的1.5倍;股评家当时一直看好,第二年必须“4万点开头,年末5万点,三年后10万点!”。然而,现实不但没有实现这个目标,反而是股指回落到20000点,跌幅接近50%。在中国股市在2015年6月走出高点5178.19点,随后4个月的连续下杀,跌到了3000点,股指跌幅近60%。

再看楼市,1985年5月“广场协议”后,日本央行连续5次降低利率,放松银根,刺激澳门皇冠体育官网|国内皇冠体育在线平台官网|经济由出口型向内需型转变,造成市场上资金极其充沛;而宽松的货币政策没有刺激和传导到制造业和服务业的实体皇冠体育在线平台官网|经济,更多的资金流入房地产市场,其结果是地价与房价齐飞。与美国加州面积相当的日本,在1989年其地价市值已经是4倍于整个美国地价,仅东京的地价就和美国总地价相当。当年,东京银座5丁目鸠居堂拍出了当时吉尼斯纪录的全球最高地价,1平米1亿1千万日元(约97万美元)。

于是,房地产成为当时所有日本中产阶层参与的全民运动和投资盛宴,炒作和投资成风,高杠杆向银行疯狂借贷,并信誓旦旦相信:日本房地产是不会下跌的神话。

1987年发行的《福布斯》财富排行榜显示,日本22位亿万富豪中有14人是靠房地产入围的;而去年的胡润中国富豪榜中,上榜人士所从事的职业一项,炒房赫然在列。最终,房市成了一个全民参与的大赌 场。而既然是赌 场,就逃不开那个铁律:在赌 场待久了,就会成为赌 徒;赌 徒的离场,并非满载而归,而是输掉面前的所有筹码后才得以离场。

事实也证明了这一点,只涨不跌只能发生在神话中。

1990年,也就是平成2年,日本房价和地价在达到顶峰后迅速下跌,房价在之后的5年累计跌幅达到80%,地价跌幅达到75%。20年后的今天日本,很多地区的房价只有高位时的40%-50%。可见,即使是人多地狭的日本,土地资源极度稀缺的中心城市,寸土寸金的银座商业步行街等依然无法阻挡房价下挫的“洪流”,他们的刚性自住需求被洪流稀释得无影无踪,他们的资本投入被跌潮一下子所吞噬,有谁还记得他们是“刚需”而略显同情呢?根据日本国民皇冠体育在线平台官网|经济年报的统计,日本土地价值从1990年至2002年的12年里总计损失大约900万亿日元;日本投资者投资海外的不动产,特别是美国的商业地产和住宅,损失率超过50%以上;总计损失之大,时间之长,堪称世界之最。更为深远的影响的是,平成时代的日本老了,老龄化、低欲望,都在昭示着,也许日本皇冠体育在线平台官网|经济不会崩盘,但还想重回世界第二已经是无力回天了。朝日新闻也总结称:平成30年,日本败北。

综上而言,平成时代已落幕,而日本楼市冲击带来的余波尚在;房产财富的覆灭用日本皇冠体育在线平台官网|经济“失去的十年”都无法弥补的。前车之鉴,后事之师,中国的房产财富变革和洗礼才刚刚开始,我们是要走日本的老路,先赢后输,还是做那个笑到最后的人?拭目以待吧。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者,多家媒体房地产专栏作者、作家。

责任编辑:苏隐墨
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